Как оценить квартиру перед продажей

От цены зависит всё остальное: сколько будет звонков, как долго продлится продажа и сколько вы в итоге получите. Завышенная цена не оставляет запас для торга, а отсекает покупателей ещё на этапе поиска. Вот как определить цену, с которой стоит выходить на рынок.

Шаг 1. Найдите аналоги

Аналог — это квартира, которую покупатель будет сравнивать с вашей. Ищите объявления, которые совпадают по главным признакам:

• тот же район, а лучше тот же квартал или соседние дома;
• тот же тип дома и примерно тот же год постройки;
• то же число комнат и близкая площадь;
• похожее состояние.

Хватит пяти-семи объявлений. Квартиры, которые висят в продаже больше трёх-четырёх месяцев, в расчёт не берите: рынок уже показал, что столько они не стоят.

Шаг 2. Сделайте поправки

Двух одинаковых квартир не бывает. Сравнивая, честно отвечайте на вопрос, чем ваша лучше и чем хуже.

• Этаж: первый и последний обычно дешевле средних.
• Ремонт: свежий ремонт прибавляет к цене меньше, чем в него вложено, а «убитое» состояние отнимает больше, чем стоит косметика.
• Планировка: изолированные комнаты, большая кухня и балкон ценятся выше.
• Окна: двор или шумная улица, вид и сторона света.
• Документы: один взрослый собственник и простая история — плюс; доли детей, ипотека, недавнее наследство — минус, потому что сделка дольше и сложнее.

Шаг 3. Отделите цену объявления от цены сделки

В объявлениях — желания продавцов. Реальные сделки проходят ниже: покупатели торгуются почти всегда. Поэтому цена, по которой квартиру купят, обычно несколько ниже средней цены аналогов. Насколько — зависит от спроса на этот тип жилья именно сейчас.

Кадастровая стоимость — не ориентир для продажи. Она нужна для налогов и может отличаться от рыночной в обе стороны.

Шаг 4. Проверьте себя

• Онлайн-калькуляторы на сайтах объявлений дают грубую вилку. Используйте их как проверку, а не как ответ.
• Посмотрите общие цифры по городу — они есть в статье о ценах на квартиры в Барнауле.
• Спросите мнение риэлтора, который недавно продавал похожее жильё: он знает цены сделок, а не объявлений.

Когда нужен отчёт оценщика

Официальный отчёт об оценке нужен не для продажи, а для документов: банку при ипотеке, нотариусу при наследстве, суду при разделе имущества. Покупателю он ничего не доказывает, и заказывать его только ради выбора цены не обязательно.

Как понять, что цена неверная

• За две недели нет звонков — цена заметно выше рынка.
• Звонки есть, просмотров нет — цена выше, чем выглядит квартира на фотографиях.
• Просмотры есть, предложений нет — цена не соответствует тому, что люди видят вживую.

Реагировать стоит быстро: объявление, которое долго висит без изменений, покупатели перестают замечать.

Чем помогаю я

Я оцениваю квартиру бесплатно: смотрю её и документы, сравниваю с недавними сделками и называю цену и срок, за который она продастся. Дальше — подготовка и продажа; как это устроено, описано на странице «Продажа недвижимости».