Как продать квартиру, если у детей есть доли

Доли у детей появляются после покупки с материнским капиталом, по наследству, при приватизации или в подарок. Продать такую квартиру можно, но по особым правилам: государство следит, чтобы ребёнок не остался без имущества. Если сделать всё по порядку, сделка проходит спокойно.

Главное правило

Продать долю ребёнка можно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без него нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр её не зарегистрирует.

На каких условиях опека даёт разрешение

Опека проверяет одно: не станет ли ребёнку хуже. Обычно разрешение дают, если выполняется одно из условий:

• ребёнок получает долю в другом жилье — не меньше по площади и стоимости, чем та, что продаётся;
• деньги от продажи его доли зачисляются на счёт, открытый на имя ребёнка.

Чаще всего используют первый вариант: старую квартиру продают и одновременно покупают новую, где ребёнку выделяют долю.

Какие документы нужны

• заявление обоих родителей, а если ребёнку исполнилось 14 лет — и его самого;
• паспорта родителей, свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
• документы на продаваемую квартиру и на ту, что покупается взамен;
• предварительные договоры по обеим сделкам.

Точный перечень устанавливает орган опеки по месту жительства ребёнка, и он может отличаться от района к району.

Сроки

По закону решение принимают в течение 15 дней после подачи документов. На практике закладывайте на подготовку и получение разрешения три-четыре недели. В разрешении указывают конкретные адреса и условия, поэтому менять квартиру, выбранную взамен, после этого нельзя — придётся получать новое.

Как проходит сделка

1. Находим покупателя на вашу квартиру и вариант для покупки, подписываем предварительные договоры.
2. Подаём документы в опеку и получаем разрешение.
3. Удостоверяем договор у нотариуса. Сделки с имуществом несовершеннолетних заверяются нотариально.
4. Регистрируем обе сделки одновременно, чтобы ребёнок ни дня не оставался без доли.
5. Отчитываемся перед опекой: приносим выписку о том, что ребёнок стал собственником в новом жилье.

Ребёнок младше 14 лет в сделке не участвует — за него подписывают родители. С 14 до 18 лет он подписывает договор сам, с согласия родителей.

Если второй родитель против или недоступен, сделку провести не получится: согласие нужно от обоих. Исключения — когда родитель лишён прав, признан безвестно отсутствующим или умер.

Если доли ещё не выделены

После покупки с материнским капиталом доли детям обязаны выделить. Если этого не сделали, сначала оформляют доли, и только потом продают — с разрешением опеки. Попытка продать «как есть» заканчивается оспариванием сделки. Подробнее — в статье о материнском капитале.

Налог

Доход от продажи доли ребёнка тоже облагается налогом, если не прошёл минимальный срок владения. Декларацию за ребёнка подают родители. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при покупке большего жилья — условия в статье о налоге с продажи.

Чем помогаю я

Такие сделки я веду регулярно: подбираю квартиру, которую одобрит опека, готовлю предварительные договоры и пакет документов, согласую сроки с покупателем, банком и нотариусом. Как связать продажу и покупку — на странице «Обмен квартиры».