Как проверить квартиру перед покупкой

На вторичном рынке вы покупаете не только стены, но и всю историю квартиры: прежних собственников, их супругов, детей, долги и наследников. Проверка занимает несколько дней и стоит несравнимо меньше, чем суд. Вот что я проверяю перед каждой сделкой.

1. Собственник и основание права

Попросите у продавца выписку из ЕГРН. С марта 2023 года сведения о собственнике в выписке для посторонних скрыты, поэтому заказывает её сам продавец — через Госуслуги это бесплатно и занимает несколько минут. В выписке смотрите:

• кто собственник и совпадают ли данные с паспортом;
• когда и на каком основании зарегистрировано право;
• есть ли обременения: ипотека, арест, запрет на регистрацию, рента.

Затем изучите сам документ-основание: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве. Он должен совпадать с тем, что записано в ЕГРН.

Насторожитесь, если квартира получена по наследству или продана несколько раз за последние два-три года. Это не повод отказываться, но повод проверить историю глубже: могут появиться наследники или прежние владельцы, оспаривающие сделки.

2. Супруги, дети и материнский капитал

Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу — даже когда собственником записан один человек и даже если брак уже расторгнут, а имущество не делили.

Если при покупке или погашении ипотеки использовали материнский капитал, детям должны быть выделены доли. Продавать такие доли можно только с разрешения органов опеки. Если доли не выделили, сделку позже могут оспорить. Спросите об этом прямо и попросите справку из Социального фонда об остатке средств материнского капитала.

3. Кто зарегистрирован в квартире

Запросите справку о зарегистрированных лицах. Обратите внимание на тех, кого выписали «временно»: в места лишения свободы, в армию, в интернат. Отдельная категория — люди, которые отказались от приватизации: они сохраняют право проживания, даже когда собственник сменился.

4. Сам продавец

• Паспорт проверьте по базе недействительных паспортов на сайте МВД.
• Посмотрите, нет ли продавца в реестре сведений о банкротстве и нет ли дел о банкротстве в картотеке арбитражных дел. Сделки банкрота за последние три года могут оспорить.
• Проверьте долги в банке данных исполнительных производств ФССП: при крупных долгах на квартиру могут наложить арест.
• Если продавец пожилой или его поведение вызывает сомнения, попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

5. Доверенность

Продажа по доверенности — отдельная зона риска. Проверьте доверенность в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты, а лучше свяжитесь с собственником лично, хотя бы по видеосвязи, и убедитесь, что он в курсе продажи и цены.

6. Перепланировка и долги

Сравните квартиру с планом из технического паспорта. Снесённая стена или перенесённая кухня без согласования — это ваши будущие расходы и возможный отказ банка в ипотеке. Попросите справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и отдельно по взносам на капитальный ремонт: долг за капремонт по закону переходит к новому собственнику.

7. Цена в договоре

Указывайте в договоре полную цену. При занижении вы теряете часть налогового вычета, а если сделку признают недействительной, вернуть сможете только сумму из договора.

Когда лучше отказаться

Один тревожный признак — повод разобраться. Несколько сразу — повод искать другую квартиру: продавец торопит и не даёт документы, цена заметно ниже рынка, собственник действует только через представителя, в истории — недавнее наследство и несколько быстрых перепродаж.