Квартира с перепланировкой: покупать ли и как продать

В старых домах перепланировка есть едва ли не в каждой второй квартире: объединили кухню с комнатой, расширили ванную, убрали кладовку. Пока квартира не продаётся, об этом не вспоминают. При продаже вопрос встаёт сразу — особенно если покупатель берёт ипотеку.

Что считается перепланировкой

Перепланировка — это изменение границ или площади помещения, которое требует внесения изменений в ЕГРН: снос и перенос перегородок, объединение комнат, новые проёмы. Перенос инженерных сетей и оборудования — труб, батарей, плиты — называется переустройством. И то и другое нужно согласовывать.

С 1 апреля 2024 года перепланировка считается завершённой только после того, как изменения внесены в ЕГРН.

Что можно узаконить, а что нет

Точный ответ для конкретной квартиры даёт проектная организация: многое зависит от серии дома.

Чем рискует покупатель

• Обязанность узаконить перепланировку или вернуть всё как было переходит к новому собственнику.
• За самовольную перепланировку предусмотрен штраф, а если её не устранить — иск от администрации, вплоть до продажи квартиры с торгов по решению суда.
• При ипотеке банк сверяет квартиру с планом. Часть банков отказывает, часть берёт с покупателя обязательство узаконить изменения в оговорённый срок.
• При следующей продаже проблема никуда не денется.

Как проверить перед покупкой

1. Возьмите у продавца технический паспорт или план из выписки ЕГРН.
2. Пройдите по квартире и сравните с планом: стены, проёмы, расположение санузла, кухни, батарей.
3. Спросите, согласовывались ли изменения, и попросите документы.
4. Если есть сомнения — покажите квартиру специалисту до внесения задатка.

Если вы покупаете

• Перепланировка узаконена — рисков нет, это даже плюс.
• Не узаконена, но может быть согласована — торгуйтесь на стоимость и время согласования или договаривайтесь, что продавец оформит всё до сделки.
• Не может быть узаконена — закладывайте стоимость возврата в прежнее состояние. Если затронуты несущие стены, от покупки лучше отказаться.

Если вы продаёте

Узаконенная перепланировка расширяет круг покупателей: с неузаконенной отпадают почти все, кто берёт ипотеку. Порядок такой:

1. Заказать техническое заключение и проект в проектной организации.
2. Подать документы на согласование в администрацию района.
3. После согласования — подготовить технический план и внести изменения в ЕГРН.

На это уходит от одного до нескольких месяцев, поэтому начинать стоит до выхода на рынок. Если времени нет, честно покажите покупателю, что изменено: скрытая перепланировка — частая причина срыва сделки в последний момент. Что ещё подготовить — в статье «Документы для продажи квартиры».

Порядок согласования и перечень документов в Барнауле уточняйте в администрации своего района: требования меняются.

Чем помогаю я: до сделки сверяю квартиру с планом, говорю, пройдёт ли она по ипотеке, и подсказываю, как решить вопрос быстрее — узаконить, вернуть как было или учесть в цене.