Задаток или аванс при покупке квартиры: в чём разница

Покупатель нашёл квартиру, продавец согласен — но до сделки ещё несколько недель: нужно одобрить объект в банке, собрать документы, дождаться опеки. Чтобы никто не передумал, покупатель передаёт часть суммы заранее. От того, как эта сумма названа в документах, зависит её судьба.

Что такое аванс

Аванс — это просто предоплата. Закон не наделяет его обеспечительной силой. Если сделка не состоялась по любой причине и по вине любой стороны, аванс возвращается покупателю полностью. Он подтверждает серьёзность намерений, но никого ни к чему не обязывает.

Что такое задаток

Задаток — способ обеспечить обязательство, он описан в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса:

• если от сделки отказался покупатель, задаток остаётся у продавца;
• если от сделки отказался продавец, он возвращает задаток в двойном размере;
• если сделка состоялась, задаток засчитывается в цену квартиры;
• если сделка сорвалась по обстоятельствам, за которые никто не отвечает, или по соглашению сторон, задаток возвращается.

Если из документа непонятно, задаток это или аванс, сумма по закону считается авансом. Поэтому слово «задаток» и ссылка на его последствия должны быть в тексте прямо.

Как оформить задаток

Соглашение о задатке заключают письменно и вместе с предварительным договором купли-продажи: задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор, и без него это обязательство не из чего вывести. В документах указывают:

• данные сторон и точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер;
• полную цену и порядок расчётов;
• срок, до которого стороны выходят на сделку;
• сумму задатка и то, что это именно задаток;
• условия, при которых задаток возвращается без штрафов.

Передачу денег подтверждают распиской продавца или переводом на его счёт с понятным назначением платежа. Если собственников несколько, подписывать должны все.

Что прописать, чтобы не потерять деньги

Самая частая спорная ситуация — отказ банка. Покупатель не виноват, что банк не одобрил квартиру, но формально сделка сорвалась с его стороны. Поэтому в соглашение включают условия возврата задатка:

• банк отказал в кредите или не одобрил объект;
• органы опеки не дали разрешение на сделку;
• при проверке документов обнаружились обстоятельства, о которых продавец не сообщил: обременения, долги, незаконная перепланировка, права третьих лиц.

Что выбрать

Покупателю, который уверен в решении и финансировании, выгоден задаток: продавец не продаст квартиру другому, кто предложит больше. Продавцу задаток даёт уверенность, что покупатель не исчезнет за день до сделки. Аванс подходит, когда у сторон ещё остаются открытые вопросы и никто не готов рисковать.

Какой должна быть сумма

Закон сумму не ограничивает — стороны договариваются сами. Она должна быть достаточной, чтобы отказ был ощутимым, но не такой, чтобы её потеря стала катастрофой. Передавать крупную сумму до проверки документов не стоит.

Не передавайте задаток, пока не увидели документы на квартиру и паспорт собственника. Задаток, отданный человеку без права продавать, вернуть очень трудно.

Перед сделкой я всегда составляю предварительный договор и соглашение о задатке под конкретную ситуацию — с теми условиями возврата, которые нужны именно этим продавцу и покупателю.