Ипотека без первоначального взноса: что работает на самом деле

Обычной ипотеки совсем без взноса сегодня почти нет: по большинству программ банки ждут от 20% стоимости жилья. Но взнос не обязательно должен быть накоплениями. Вот чем его можно заменить.

Материнский капитал

Самый частый вариант. Капитал можно направить на первоначальный взнос сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет. В 2026 году это 728 922 рубля на первого ребёнка и 963 243 рубля на второго, если на первого капитал не получали. Если суммы не хватает до 20%, разницу доплачивают своими деньгами. Подробнее — в статье о материнском капитале.

Залог имеющейся недвижимости

Если у вас или у родителей уже есть квартира или дом, банк может выдать кредит под их залог. Тогда новое жильё покупается без взноса. Минус в том, что в залоге оказывается уже имеющаяся недвижимость, и ставка по таким кредитам обычно выше.

Продажа своего жилья

Если вы меняете квартиру на большую, взносом становятся деньги от продажи старой. Сделки проводят в одной связке, чтобы не съезжать на съёмное жильё. Как это устроено — на странице «Обмен квартиры».

Военная ипотека и сертификаты

Участникам накопительно-ипотечной системы взнос оплачивается из накоплений на именном счёте. Владельцы жилищных сертификатов и получатели выплат по программе «Молодая семья» используют эти деньги как взнос. Подробности — на страницах о военной ипотеке и о жилищных сертификатах.

Что не работает

• Потребительский кредит на взнос. Банк увидит его в кредитной истории, долговая нагрузка вырастет, и в ипотеке, скорее всего, откажут. А если одобрят — платить придётся по двум кредитам сразу.
• Завышение цены в договоре. Схема, при которой в договоре указывают цену выше настоящей, чтобы банк выдал больше, — это обман банка. Она грозит отказом в кредите, проблемами с налогами у продавца и ответственностью для обеих сторон. Я с такими сделками не работаю.

Если вам предлагают «ипотеку без взноса» и просят подписать договор с ценой, которой нет на самом деле, — откажитесь. Риски несёте вы, а не тот, кто это предложил.

Если взноса нет совсем

• Рассмотрите жильё дешевле: меньшую квартиру или комнату. Материнского капитала может хватить на весь взнос.
• Проверьте, положены ли вам льготные программы: по ним ниже платёж, и накопить на взнос проще. Условия — в статье о семейной ипотеке.
• Составьте план накоплений на год-полтора: это надёжнее, чем кредит с платежом на пределе возможностей.

На консультации я считаю, какой вариант подходит именно вам, и сразу говорю, какой банк его примет.